D’où vient la règle des 35 %
Jusqu’en 2019, chaque banque appliquait sa propre grille. Un taux d’effort de 38 ou 40 % pouvait passer pour un dossier jugé solide, tandis qu’un autre établissement s’arrêtait à 33 %. Cette hétérogénéité a pris fin avec les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, devenues juridiquement contraignantes en 2022.
Il faut bien comprendre la nature de cette règle : ce n’est pas une norme de prudence adressée aux emprunteurs, c’est une contrainte prudentielle imposée aux prêteurs. L’objectif est macroéconomique — limiter l’endettement des ménages et la fragilité du système bancaire — et non protéger un dossier en particulier.
Cette nuance explique une situation qui déroute beaucoup d’emprunteurs : un dossier avec un reste à vivre confortable peut être refusé pour un dépassement de deux points, alors qu’un autre, plus tendu en valeur absolue, passe sans difficulté parce qu’il respecte le seuil.
Ce qui entre exactement dans le calcul
Le principe est simple : on rapporte les charges de crédit aux revenus. La difficulté tient à ce que chacun de ces deux termes obéit à des conventions précises, que les simulateurs grand public simplifient souvent à l’excès.
Au numérateur : toutes les charges de crédit
- La mensualité du prêt immobilier envisagé, assurance emprunteur comprise — c’est le point le plus souvent oublié, et il pèse un à trois points.
- Les mensualités de tous les crédits en cours : automobile, travaux, prêt personnel, crédit renouvelable.
- Les pensions alimentaires versées, traitées comme une charge par la plupart des établissements.
- Le loyer restant à payer si vous conservez votre logement actuel, dans le cas d’un investissement locatif.
Au dénominateur : les revenus, avec des pondérations
- Les salaires nets avant impôt, primes contractuelles incluses.
- Les revenus locatifs, retenus le plus souvent à hauteur de 70 % pour couvrir vacance et charges.
- Les revenus variables — commissions, heures supplémentaires — moyennés sur deux ou trois exercices.
- Les pensions et rentes, généralement retenues intégralement lorsqu’elles sont pérennes.
Certaines banques procèdent différemment pour l’investissement locatif : plutôt que de pondérer les loyers au dénominateur, elles retranchent la mensualité du prêt locatif des loyers attendus, et n’intègrent que le solde. Cette méthode dite du différentiel est plus favorable aux investisseurs.
Faites le calcul avec vos propres chiffres :
La marge de dérogation, et à qui elle profite
Les banques peuvent dépasser le seuil sur une fraction de leur production trimestrielle. Cette marge n’est pas distribuée au hasard : la réglementation impose qu’elle bénéficie majoritairement à l’acquisition de résidences principales, et une part significative aux primo-accédants.
En pratique, cela signifie qu’un dossier à 37 % a des chances réelles s’il s’agit d’un premier achat de résidence principale avec un apport correct et des revenus en progression. Le même dépassement sur un troisième investissement locatif ne sera pratiquement jamais accordé.
| Élément du dossier | Effet |
|---|---|
| Apport supérieur à 20 % | Réduit le montant emprunté et rassure sur la capacité d’épargne |
| Épargne résiduelle après acquisition | Démontre une capacité d’absorption des imprévus |
| Revenus en progression documentée | Laisse anticiper une amélioration du ratio |
| Absence d’incident bancaire sur 12 mois | Critère éliminatoire chez la plupart des établissements |
| Domiciliation des revenus et épargne transférée | Contrepartie commerciale souvent décisive |
Pourquoi le reste à vivre compte autant que le ratio
Le taux d’endettement est un ratio ; il ignore le niveau absolu des revenus. Prenons deux foyers, l’un et l’autre à 33 % de taux d’effort.
| Foyer A | Foyer B | |
|---|---|---|
| Revenus nets mensuels | 2 100 € | 6 500 € |
| Charges de crédit | 693 € | 2 145 € |
| Taux d’endettement | 33 % | 33 % |
| Reste à vivre | 1 407 € | 4 355 € |
Les deux dossiers affichent le même ratio, mais leur capacité à absorber une hausse de charges n’a rien de comparable. C’est pourquoi les comités de crédit examinent systématiquement le reste à vivre, souvent rapporté au nombre de personnes du foyer, et parfois assorti d’un seuil minimum par unité de consommation.
Pour compléter l’analyse :
Les leviers pour faire passer un dossier
- Solder un petit crédit avant de déposer le dossier. Un crédit automobile à 280 € par mois représente près de huit points de taux d’effort pour un foyer à 3 500 €. Le rembourser par anticipation libère souvent plus de capacité d’emprunt que la somme mobilisée.
- Réduire la quotité d’assurance ou passer par une délégation. L’assurance représente une part significative de la mensualité retenue. Une délégation à garanties équivalentes peut faire gagner un demi-point de taux d’effort.
- Allonger la durée dans la limite des 25 ans. Chaque année supplémentaire réduit la mensualité, donc le ratio, au prix d’un coût total plus élevé.
- Augmenter l’apport. Il ne change pas votre capacité d’emprunt théorique mais réduit le montant à financer, donc la mensualité.
- Attendre la fin d’un crédit proche de son terme. Un prêt qui s’achève dans six mois pèse aujourd’hui dans le calcul ; certaines banques acceptent d’en tenir compte, d’autres non.
Un dernier point rarement évoqué : la banque examine vos trois derniers relevés de compte. Des découverts répétés, des rejets de prélèvement ou des dépenses de jeux en ligne pèsent davantage qu’un ou deux points de taux d’effort. Assainir ses relevés pendant les trois mois précédant la demande est l’action la plus rentable, et la moins coûteuse.