Comprendre ce calcul
Le taux d’endettement, ou taux d’effort, est l’indicateur qu’un établissement calcule avant tout autre. Il répond à une question unique : quelle part de vos revenus part chaque mois en remboursement de dettes.
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont juridiquement contraignantes pour les banques françaises. Le taux d’effort ne doit pas excéder 35 % assurance comprise, et les établissements ne peuvent déroger à cette règle que sur une fraction limitée de leur production trimestrielle.
Ce seuil est souvent présenté comme une règle de prudence financière. C’est d’abord une contrainte prudentielle imposée aux prêteurs — nuance qui explique pourquoi un dossier légèrement au-dessus peut être refusé sans discussion, même avec un reste à vivre confortable.
La méthode de calcul
Taux d’effort = (Charges de crédit mensuelles ÷ Revenus mensuels nets) × 100- Charges de crédit mensuelles : ensemble des échéances d’emprunt, assurance emprunteur comprise.
- Revenus mensuels nets : revenus nets avant impôt, incluant les revenus locatifs pondérés.
Les banques retiennent les revenus fonciers avec un abattement, souvent de 30 %, pour tenir compte de la vacance et des charges.
Exemple chiffré
Un foyer perçoit 3 600 € nets par mois et cumule 1 180 € de charges de crédit : prêt immobilier assurance comprise et crédit automobile.
| Charges de crédit mensuelles | 1 180 € |
|---|---|
| Revenus mensuels nets | 3 600 € |
| Résultat | 32,78 % |
Le dossier passe sous les 35 %, avec une marge d’environ 80 € de mensualité supplémentaire. Solder le crédit automobile avant de déposer une demande de prêt immobilier libérerait une capacité d’emprunt sensiblement plus importante que ce que la seule mensualité laisse penser.
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Sous 30 %, la situation est confortable et laisse de la marge pour un projet supplémentaire. Entre 30 et 35 %, le dossier reste finançable mais la banque examinera de près la stabilité des revenus. Au-delà de 35 %, un refus est probable en dehors des dérogations.
Le reste à vivre corrige utilement ce ratio. Un foyer à 34 % avec 6 000 € de revenus dispose de bien plus de souplesse qu’un foyer à 30 % avec 2 200 €, alors que le second affiche un meilleur taux.
Anticipez la fin des crédits en cours. Un prêt automobile qui s’achève dans huit mois pèse aujourd’hui dans le calcul, mais un dossier bien présenté peut faire valoir cet horizon.
| Indicateur | Valeur | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Seuil réglementaire | 35 % maximum | Assurance emprunteur comprise, imposé aux banques françaises. |
| Marge de dérogation | 20 % de la production | Part des dossiers pouvant dépasser le seuil, majoritairement réservée à la résidence principale. |
| Durée maximale associée | 25 ans | Portée à 27 ans en cas de différé lié à des travaux importants ou à un achat sur plan. |
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le calcul ne distingue pas la nature des crédits. Un prêt immobilier adossé à un actif et un crédit renouvelable pèsent identiquement dans le ratio, alors que les banques ne les apprécient pas de la même manière.
- Les pensions alimentaires versées sont, chez la plupart des établissements, traitées comme une charge à intégrer : le taux réel est alors plus élevé que celui obtenu ici.
- Les revenus variables — primes, heures supplémentaires, dividendes — sont retenus avec des pondérations propres à chaque banque, souvent sur une moyenne de deux ou trois exercices.
- Le ratio ignore le reste à vivre et la composition du foyer, deux éléments pourtant déterminants dans la décision finale.
Questions fréquentes
Faut-il compter l’assurance emprunteur dans les charges ?
Oui. Le seuil de 35 % s’apprécie assurance comprise. Omettre cette ligne conduit à sous-estimer le taux réel de un à trois points selon l’âge et le montant emprunté.
Comment sont traités les revenus locatifs ?
La pratique dominante consiste à retenir 70 % des loyers bruts attendus, l’abattement de 30 % couvrant la vacance, la gestion et les charges non récupérables. Certains établissements procèdent plutôt par différentiel, en déduisant la mensualité du prêt locatif des loyers pondérés.
Un dépassement du seuil est-il rédhibitoire ?
Pas systématiquement. Les banques disposent d’une marge de dérogation trimestrielle, mais elle est contingentée et attribuée en priorité aux acquisitions de résidence principale, aux primo-accédants et aux dossiers présentant un apport ou un patrimoine substantiel.
Quelle différence entre taux d’endettement et reste à vivre ?
Le premier est un ratio, le second un montant en euros : ce qui demeure disponible une fois toutes les charges réglées. Deux dossiers au même ratio peuvent avoir des restes à vivre sans commune mesure, et c’est souvent ce montant qui emporte la décision du comité de crédit.