Comprendre ce calcul
C’est le calcul inverse de celui de la mensualité, et c’est presque toujours par lui qu’il faut commencer un projet immobilier. Plutôt que de partir d’un prix de bien, on part de ce que le budget mensuel autorise réellement, puis on en déduit l’enveloppe de financement.
Cette approche évite un travers courant : tomber amoureux d’un bien avant d’avoir vérifié qu’il entre dans le champ du possible. Elle permet aussi de dialoguer avec un agent immobilier sur une base chiffrée plutôt qu’approximative.
Attention à ne pas confondre capacité d’emprunt et budget d’acquisition. Le second ajoute l’apport personnel et retranche les frais d’acquisition, qui ne sont généralement pas financés par la banque.
La méthode de calcul
Capital finançable = Mensualité × [ 1 − (1 + t)^−n ] ÷ t- Mensualité : effort mensuel maximal que vous pouvez soutenir durablement.
- t : taux mensuel, égal au taux annuel divisé par douze.
- n : nombre d’échéances envisagées.
Il s’agit de la valeur actuelle d’une suite d’annuités constantes : la somme d’aujourd’hui équivalente à tous vos versements futurs.
Exemple chiffré
Un emprunteur estime pouvoir consacrer 1 150 € par mois au remboursement, sur vingt ans, à un taux de 3,60 %.
| Mensualité maximale supportable | 1 150 € |
|---|---|
| Taux nominal annuel | 3,60 % |
| Durée envisagée | 20 ans |
| Résultat | 196 543,75 € |
Près de 196 500 € de capital. Avec 30 000 € d’apport, il reste à financer les frais d’acquisition : sur un bien ancien, ils absorbent environ 8 % du prix, si bien que le budget d’achat réel tourne plutôt autour de 210 000 € que des 226 500 € que l’addition brute suggère.
Lire le résultat
La sensibilité au taux est forte. Un point de taux en plus ou en moins déplace la capacité d’emprunt de l’ordre de dix pour cent sur vingt ans : c’est ce qui explique que les mêmes revenus ouvrent des budgets très différents selon la période.
Réservez une marge. Emprunter exactement au maximum calculé ne laisse aucune place à une hausse de charges, à un changement de situation professionnelle ou à des travaux imprévus.
Gardez à l’esprit que la banque appliquera sa propre grille. Elle intègre l’assurance, retient parfois un taux d’usure comme borne, et pondère différemment certains revenus, notamment les primes variables et les revenus locatifs.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le résultat est un capital brut, avant apport et avant frais d’acquisition. Il ne correspond pas au prix du bien accessible.
- La mensualité saisie est hors assurance. À taux d’effort constant, intégrer l’assurance réduit mécaniquement le capital finançable.
- Les revenus non salariaux, les pensions et les revenus fonciers sont retenus par les banques avec des abattements variables, que ce calcul ne reproduit pas.
- Les prêts aidés, prêts employeur ou prêts familiaux, qui s’ajoutent au prêt principal, ne sont pas pris en compte.
Questions fréquentes
Comment fixer la mensualité maximale à saisir ?
Une méthode simple consiste à prendre 33 à 35 % de vos revenus nets mensuels, puis à en retrancher les mensualités de crédits déjà en cours. Une méthode plus fiable consiste à partir de votre capacité d’épargne réelle des douze derniers mois, augmentée du loyer que vous ne paierez plus.
L’apport personnel augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Il n’augmente pas le capital que la banque accepte de prêter, qui dépend de vos revenus. Il augmente en revanche votre budget d’acquisition total, et il rassure le prêteur, ce qui peut se traduire par un meilleur taux.
Quel apport minimum faut-il prévoir ?
Les banques attendent généralement que l’apport couvre au moins les frais d’acquisition et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l’ancien. Les financements sans apport existent mais restent réservés à des profils spécifiques, souvent des primo-accédants aux perspectives de revenus favorables.