Comprendre ce calcul
Toutes les plus-values ne sont pas taxées de la même manière. Une cession de valeurs mobilières relève du prélèvement forfaitaire à 30 %. Une plus-value immobilière obéit à un régime distinct : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention.
Cette distinction est fondamentale et explique que le taux à saisir dépende entièrement de la nature du bien cédé.
S’ajoutent des surtaxes pour les plus-values immobilières élevées, ainsi que des régimes d’exonération dont le plus notable concerne la résidence principale.
La méthode de calcul
Taxe due = (Plus-value nette imposable × Taux global) + Surtaxes éventuelles- Plus-value nette imposable : gain après abattements pour durée de détention le cas échéant.
- Taux global : 30 % pour les valeurs mobilières, 36,2 % pour l’immobilier hors surtaxe.
- Surtaxes éventuelles : taxe additionnelle sur les plus-values immobilières importantes.
Exemple chiffré
Un bien locatif dégage 18 000 € de plus-value nette imposable après abattements, taxée au taux global immobilier de 36,2 %.
| Plus-value nette imposable | 18 000 € |
|---|---|
| Taux global | 36,2 % |
| Surtaxes éventuelles | 0 € |
| Résultat | 6 516,00 € |
Plus du tiers du gain part en imposition. Le notaire prélève cette somme directement sur le prix de vente et la reverse à l’administration : le vendeur perçoit un montant déjà net, sans démarche ultérieure de sa part.
Lire le résultat
Vérifiez d’abord si vous êtes exonéré avant tout calcul. Le logement que vous occupez échappe totalement à l’imposition, et un régime de faveur existe également lorsqu’un vendeur non propriétaire de son habitation remploie le prix dans l’achat de celle-ci.
Pour l’immobilier, appliquez les abattements avant de saisir l’assiette. Ils courent à partir de la sixième année de détention, à un rythme différent pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
Pour les valeurs mobilières, pensez à imputer les moins-values de même nature réalisées la même année, puis celles reportées des dix années précédentes.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Les abattements pour durée de détention doivent être appliqués en amont : ils ne sont pas calculés ici.
- La surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € n’est pas intégrée.
- Les cas d’exonération ne sont pas testés par le calcul.
- Les plus-values professionnelles, notamment celles des loueurs en meublé professionnels, relèvent de règles entièrement distinctes.
Questions fréquentes
Quel taux retenir selon la nature du bien ?
Pour des titres ou parts de sociétés, le prélèvement forfaitaire de 30 % s’applique. Pour un bien immobilier, retenez 36,2 %, soit 19 % au titre de l’impôt et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avant abattements et avant surtaxe éventuelle.
Une moins-value est-elle utilisable ?
Sur les valeurs mobilières, oui : les moins-values s’imputent sur les plus-values de même nature de l’année, et l’excédent est reportable dix ans. En immobilier, en revanche, une moins-value n’est ni imputable, ni reportable.
Qui verse l’impôt sur une plus-value immobilière ?
Le notaire chargé de la vente le prélève sur le prix et le reverse pour votre compte. La plus-value doit néanmoins être mentionnée dans la déclaration de revenus, à titre informatif et pour le calcul du revenu fiscal de référence.