Comprendre ce calcul
La plus-value brute est la différence entre ce que vous encaissez à la revente et ce que le bien vous a réellement coûté. Elle constitue le point de départ du calcul fiscal, mais n’est jamais le montant imposé.
La fiscalité française applique en effet un système d’abattements progressifs pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. L’exonération est totale au bout de vingt-deux ans pour l’impôt, et trente ans pour les prélèvements sociaux.
La résidence principale échappe entièrement à cette imposition, quelle que soit la durée de détention. Ce régime en fait le placement le plus favorablement traité du droit fiscal français.
La méthode de calcul
Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient- Prix de cession : prix de vente diminué des frais supportés par le vendeur, notamment les diagnostics et la commission d’agence.
- Prix de revient : prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des travaux d’amélioration justifiés.
Le prix de revient peut être majoré forfaitairement : 7,5 % au titre des frais d’acquisition, et 15 % au titre des travaux après cinq ans de détention, sans justificatif.
Exemple chiffré
Un bien acquis pour un prix de revient de 262 000 €, travaux et frais compris, est revendu 315 000 € net vendeur.
| Prix de cession | 315 000 € |
|---|---|
| Prix de revient | 262 000 € |
| Résultat | 53 000,00 € |
La plus-value brute atteint 53 000 €. S’il s’agit d’une résidence principale, elle est intégralement exonérée. S’il s’agit d’un bien locatif détenu depuis dix ans, les abattements réduisent l’assiette, mais l’imposition combinée — impôt forfaitaire et prélèvements sociaux — reste substantielle.
Lire le résultat
Comparez la plus-value au capital investi pour obtenir la performance réelle, puis annualisez-la : 53 000 € sur 262 000 € en dix ans représentent environ 1,9 % par an, à comparer à l’inflation de la période.
N’oubliez pas de retrancher les frais de vente. Commission d’agence, diagnostics obligatoires et éventuelle indemnité de remboursement anticipé du prêt viennent en diminution du prix de cession.
Une plus-value nominale n’est pas une plus-value réelle. Un bien revendu 20 % plus cher après dix ans d’inflation cumulée de 20 % n’a rien fait gagner en pouvoir d’achat.
| Indicateur | Valeur | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Exonération impôt sur le revenu | 22 ans de détention | Abattement progressif à partir de la sixième année. |
| Exonération prélèvements sociaux | 30 ans de détention | Rythme d’abattement plus lent que pour l’impôt. |
| Résidence principale | exonération totale | Sans condition de durée, sous réserve d’occupation effective au jour de la vente. |
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Les abattements pour durée de détention ne sont pas appliqués : le résultat est une plus-value brute, non une assiette imposable.
- La surtaxe applicable aux plus-values élevées, au-delà de 50 000 €, n’est pas calculée.
- Les cas d’exonération — résidence principale, première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions, faible montant de cession — ne sont pas testés.
- Le régime des locations meublées professionnelles relève des plus-values professionnelles, avec des règles entièrement différentes.
Questions fréquentes
Quels travaux peuvent majorer le prix de revient ?
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et justifiés par facture. Les travaux d’entretien et de réparation sont exclus, de même que ceux déjà déduits des revenus fonciers.
Le forfait de 15 % pour travaux est-il toujours plus avantageux ?
Il l’est lorsque les travaux réels ont été faibles ou mal justifiés, et il ne requiert aucune facture après cinq ans de détention. Si les travaux réels dépassent 15 % du prix d’acquisition et sont justifiés, le régime réel est préférable.
Comment la plus-value est-elle payée ?
Elle est prélevée directement par le notaire lors de la signature de l’acte de vente, et reversée à l’administration fiscale. Le vendeur perçoit donc un prix déjà net d’imposition, sans démarche déclarative ultérieure.