Comprendre ce calcul
Le tableau d’amortissement est le document contractuel qui détaille, échéance par échéance, la décomposition de vos remboursements. La banque doit vous le remettre avec l’offre de prêt, et il constitue la référence en cas de désaccord sur un capital restant dû.
Sa lecture révèle une mécanique que la mensualité constante dissimule. À chaque échéance, la banque prélève d’abord les intérêts courus sur le capital restant dû ; le reliquat seul vient réduire la dette. Comme ce capital diminue, les intérêts baissent, et la part amortie grossit d’un mois sur l’autre.
Cette progression explique un phénomène qui surprend souvent : après cinq ans sur un prêt de vingt ans, on a remboursé beaucoup moins du quart du capital.
La méthode de calcul
Intérêts du mois = Capital restant dû × t | Capital amorti = Échéance − Intérêts du mois- Capital restant dû : solde de la dette avant l’échéance considérée.
- t : taux mensuel, soit le taux nominal annuel divisé par douze.
- Échéance : mensualité constante, identique du premier au dernier mois.
Le calculateur fournit l’échéance, le total versé et la charge d’intérêts globale ; la décomposition mois par mois se déduit ensuite de ces deux lignes.
Exemple chiffré
Un prêt de 150 000 € est souscrit sur vingt ans au taux nominal de 3,50 %.
| Montant initial du prêt | 150 000 € |
|---|---|
| Taux nominal annuel | 3,50 % |
| Durée totale | 20 ans |
| Résultat | 869,94 € / mois |
À la première échéance, les intérêts s’élèvent à 437,50 € — soit 150 000 € multipliés par 3,50 % puis divisés par douze — et seuls 432,44 € réduisent la dette. La moitié de la première mensualité part donc en intérêts. Sur l’ensemble du prêt, le total versé atteint 208 785,50 €, dont 58 785,50 € d’intérêts.
Lire le résultat
Le point d’équilibre, celui où la part de capital dépasse enfin la part d’intérêts, intervient d’autant plus tard que la durée est longue et le taux élevé. Sur vingt ans à 3,50 %, il se situe autour de la sixième année.
Le capital restant dû est la donnée déterminante en cas de revente ou de renégociation. C’est lui, et non le total déjà versé, qui mesure votre dette effective.
Rapprochez ce tableau de la valeur de votre bien pour suivre l’évolution de votre patrimoine net : le capital amorti constitue une épargne forcée, contrairement aux intérêts qui sont une dépense sèche.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le calculateur restitue les agrégats — échéance, total versé, intérêts globaux — et non la ligne à ligne des 240 échéances.
- L’assurance emprunteur n’est pas intégrée, alors qu’elle figure sur le tableau officiel remis par la banque.
- Les modulations d’échéance, remboursements partiels anticipés et éventuels reports d’échéance modifient le tableau réel dès leur mise en œuvre.
- Un prêt à taux variable ou à paliers produit un échéancier révisé à chaque changement de taux ou de palier.
Questions fréquentes
Pourquoi ai-je si peu remboursé de capital après plusieurs années ?
Parce que les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. Les premières échéances servent donc majoritairement à payer le prix du crédit. C’est aussi la raison pour laquelle une revente précoce laisse un capital restant dû élevé.
La banque doit-elle me fournir ce tableau ?
Oui pour un prêt immobilier à taux fixe : le tableau d’amortissement est annexé à l’offre de prêt et doit indiquer, pour chaque échéance, la répartition entre capital, intérêts et assurance ainsi que le capital restant dû.
Comment obtenir mon capital restant dû à une date donnée ?
Il figure sur le tableau d’amortissement, en regard de l’échéance concernée. Votre banque peut également délivrer un décompte officiel, généralement exigé par le notaire lors d’une vente ou par un établissement en cas de rachat de crédit.