Comprendre ce calcul
La vacance locative est le risque le plus systématiquement négligé dans les projections d’investissement. Les simulations commerciales retiennent presque toujours douze mois de loyer, alors que le changement de locataire s’accompagne d’un délai de relocation.
Ce délai n’a rien d’anormal : il faut réaliser l’état des lieux, effectuer les travaux de remise en état, publier l’annonce, organiser les visites et instruire les dossiers. Trois à six semaines constituent une hypothèse réaliste dans un marché équilibré.
Son effet sur le rendement est mécanique et important. Un mois de vacance par an ampute les recettes de plus de huit pour cent — davantage que la plupart des postes de charge.
La méthode de calcul
Taux de vacance = (Jours sans locataire ÷ 365) × 100- Jours sans locataire : nombre de jours pendant lesquels le logement n’a produit aucun loyer sur la période.
- 365 : nombre de jours de la période de référence.
Le même rapport peut se calculer en mois, ou sur un portefeuille en rapportant les logements vacants au parc total.
Exemple chiffré
Un logement est resté inoccupé trente-huit jours au cours de l’année, entre deux locations.
| Jours sans locataire | 38 |
|---|---|
| Jours de la période | 365 |
| Résultat | 10,41 % |
Plus de dix pour cent de l’année sans recette. Sur un loyer de 900 €, cela représente environ 1 125 € de manque à gagner — davantage que la taxe foncière de nombreux logements, pour un poste qui n’apparaît dans aucune simulation commerciale.
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En dessous de 5 %, la rotation est maîtrisée : le bien se reloue vite, signe d’un emplacement recherché et d’un loyer correctement positionné.
Entre 5 et 10 %, on se situe dans la normale d’un investissement locatif classique avec un changement de locataire.
Au-delà de 15 %, le problème est structurel : loyer trop élevé au regard du marché, état du bien insuffisant, ou zone de faible demande locative.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le calcul ne distingue pas la vacance subie — absence de candidat — de la vacance choisie, liée par exemple à des travaux entre deux locations.
- Les impayés ne sont pas comptés : un logement occupé sans loyer versé produit le même effet économique qu’une vacance, sans apparaître dans ce ratio.
- Le calcul porte sur un seul bien et une seule période ; une moyenne sur plusieurs années est nettement plus significative.
- Les charges continuent de courir pendant la vacance, ce que ce taux ne traduit pas.
Questions fréquentes
Comment réduire la vacance locative ?
Positionner le loyer légèrement sous le marché accélère fortement la relocation et coûte souvent moins cher qu’un mois d’inoccupation. Anticiper le préavis pour organiser les visites avant le départ, et maintenir le logement en bon état, sont les deux autres leviers efficaces.
Faut-il souscrire une garantie loyers impayés ?
Elle coûte généralement de 2 à 4 % des loyers et couvre les impayés, souvent les dégradations et les frais de procédure. Elle impose en contrepartie des critères de solvabilité stricts dans le choix du locataire, ce qui peut allonger le délai de relocation.
La vacance est-elle déductible fiscalement ?
Le loyer non perçu n’est pas imposé, puisque seuls les loyers encaissés sont déclarés. Les charges supportées pendant la période de vacance restent en revanche déductibles au régime réel, à condition que le bien soit effectivement proposé à la location.