Comprendre ce calcul
Financer un bien locatif à crédit est la norme, et c’est même l’intérêt principal de l’immobilier comme classe d’actifs : c’est le seul placement qu’une banque accepte de financer massivement, et dont les revenus remboursent l’emprunt.
L’arbitrage sur la durée obéit ici à une logique différente de celle de la résidence principale. Allonger la durée augmente le coût total mais améliore le cash-flow, et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers : le coût réel après impôt est donc inférieur au coût facial.
L’objectif recherché n’est pas de minimiser le coût du crédit mais d’obtenir une échéance compatible avec le loyer attendu, tout en préservant une capacité d’emprunt pour d’éventuelles opérations ultérieures.
La méthode de calcul
Échéance locative = Montant financé × [ taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^−nombre d’échéances) ]- Montant financé : capital emprunté pour l’opération, apport déduit.
- Taux mensuel : taux nominal annuel rapporté au mois.
- Nombre d’échéances : durée du prêt exprimée en mois.
Les taux appliqués à l’investissement locatif sont généralement légèrement supérieurs à ceux d’une résidence principale, le risque étant jugé plus élevé.
Exemple chiffré
Un investisseur finance 165 000 € sur vingt ans, au taux nominal de 3,70 %, pour l’acquisition d’un appartement destiné à la location.
| Montant financé | 165 000 € |
|---|---|
| Taux nominal annuel | 3,70 % |
| Durée du prêt | 20 ans |
| Résultat | 973,98 € / mois |
L’échéance approche 974 € hors assurance, pour un coût total de 233 754,63 € dont 68 754,63 € d’intérêts. Ces intérêts étant déductibles des revenus fonciers au régime réel, leur coût effectif est sensiblement réduit pour un contribuable fortement imposé.
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Comparez immédiatement l’échéance au loyer attendu hors charges. Un rapport supérieur à 80 % annonce un cash-flow négatif une fois les charges intégrées.
Testez l’effet de la durée. Passer de vingt à vingt-cinq ans réduit l’échéance d’environ 10 % et fait souvent basculer une opération vers l’autofinancement.
Anticipez le traitement bancaire des loyers. La plupart des établissements ne retiennent que 70 % des loyers attendus dans le calcul du taux d’effort, abattement destiné à couvrir vacance et charges.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- L’assurance emprunteur n’est pas incluse dans l’échéance calculée.
- Les prêts in fine, fréquents en investissement locatif patrimonial, obéissent à une autre mécanique : seuls les intérêts sont versés jusqu’au remboursement du capital au terme.
- L’effet fiscal de la déductibilité des intérêts n’est pas chiffré.
- Les frais de dossier, de garantie et de courtage sont exclus.
Questions fréquentes
Faut-il apporter des fonds propres sur un investissement locatif ?
Un financement couvrant la totalité du prix maximise l’effet de levier et la déductibilité des intérêts. Les établissements demandent toutefois presque toujours une mise de départ correspondant aux droits de mutation et au coût de la garantie. Augmenter cette mise améliore le cash-flow, mais réduit d’autant le levier recherché.
Quelle différence entre prêt amortissable et prêt in fine ?
Le prêt amortissable rembourse capital et intérêts à chaque échéance. Le prêt in fine ne fait payer que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois au terme, généralement adossé à un contrat d’assurance vie nanti. Il maximise la déduction fiscale mais suppose une épargne parallèle conséquente.
Les taux locatifs sont-ils vraiment plus élevés ?
L’écart avec la résidence principale est généralement compris entre 0,10 et 0,30 point. Il tient à la perception du risque : en cas de difficulté, un emprunteur privilégie le logement qu’il occupe sur son bien locatif.